マンション・マネー学 いくらのマンションが買える?

■頭金は価格の2割以上を用意

マンション選びをスタートさせるには、「自分がいくらのマンションを買えるのか」を知っておく必要があります。予算を度外視して物件を選び、無理な資金計画を組んでしまうと、買ってからの住宅ローンの負担で生活が圧迫されてしまいかねません。

そこでまず、マンションを買うときのお金について考えてみましょう。何千万円もするマンションを買う時、たいていの人は住宅ローンを利用します。ただし、価格の全額をローンでまかなうのではなく、一部は頭金として手持ちのお金(自己資金)から払うのが一般的です。

この頭金は価格の2割以上を用意するのが望ましいとされています。マンション価格が3500万円とすると、その2割で700万円以上の頭金が必要です。2割未満の頭金で買えるケースもありますが、その分ローンの返済が重くなるので、注意しましょう。

■税金やローン借入費用などの諸費用も必要>

では、2割の頭金だけあればいいかというと、そうではありません。マンションの購入には各種税金やローン借入費用などの「諸費用」が別途発生します。この諸費用は原則として住宅ローンでは借りられないので、自己資金から捻出しなければなりません。 新築マンションの諸費用は価格の3%~5%が目安といわれているので、頭金と合わせて最低でも価格の23%~25%の自己資金が必要になります。3500 万円のマンションなら、800万円~900万円といったところです。

頭金と諸費用は自己資金で用意するのが原則ですが、預貯金などをすべて使い切るのは不安が残ります。数カ月分の生活費に加え(目安として6カ月分程度)、引越し費用や家具の購入予算などを手元に残しておければ、安心といわれています。

■シミュレーションサイトでかんたんに算出できる

ここまでは、マンション購入に必要な自己資金をチェックしてきましたが、なんといってもマンションを買うときに大きいのはローンの借入額です。要するに「今の年収ならいくら借りられるか」がわかれば、買える価格もわかるのです。自分で計算する方法もありますが、今なら、インターネットを活用し、シミュレーションしてみるのがいちばん早いでしょう。銀行や住宅情報サイトには、「住宅ローンシミュレーション」があり、現在の年収や頭金などを入力することで、数分で返済額や借入額を算出してくれます。

■今の年収から「買える額」を計算

シミュレーションでは、いくつかパターンがありますが、多くは(1)現在の年収から求める方法(2)毎月の返済額から求める方法、(3)希望する物件から借入額を計算する、の3つの方法があります。いずれにしても、銀行では年収に占める年間返済額の割合(年収負担率)を30%程度までに制限していることがほとんどです。ただし、30%ぎりぎりだと生活が苦しくなることが想定されますので、できれば20%以内でおさめておきましょう。

■ボーナス時加算は少なめに見積もる

また、シミュレーションをするうえでもでは、借りられる額をどうやって計算するかというと、「返せる金額」と「年収」の2通りから計算する方法があります。まず現在払っている家賃や住宅 購入のために積み立てている金額などから、毎月とボーナス時に返せる金額を求め、そこから借りられる額を逆算するのがひとつめの方法です。

一から計算するのはややこしいので、早見表で目安になる額を見つけましょう。例えば毎月10万円、これとは別にボーナス時に30万円返せるとすれば、3550万円まで借りることができます。注意したいのは、経済の先行きが不透明な今、ボーナス時加算をあまり見込まないことです。ボーナスは経済情勢、会社の業績に強く影響を受けます。そのため、ボーナスありきで住宅ローンを組んだ場合、返済が難しくなること予想されます。

金利3%、30年返済で借りる場合の返済額とボーナス時加算額の目安

  毎月返済額
5万円 10万円 15万円 20万円
ボーナス時
加算額
0万円 1180万円 2370万円 3550万円 4740万円
10万円 1570万円 2760万円 3940万円 5130万円
20万円 1960万円 3150万円 4330万円 5520万円
30万円 2360万円 3550万円 4730万円 5920万円
40万円 2750万円 3940万円 5120万円 6310万円

 

また、万一、現在の年収で希望する物件の購入が難しい場合は、親や祖父母などからの援助を活用し、資金を調達するのがよいでしょう。近年では、税制面での優遇措置があり、援助をうけやすい体制になっています。通常であれば、資産の贈与をうければ贈与税がかかりますが、住宅の購入という目的に限れば非常に有利な税制で、援助が受けられます。こうしたタイミングを見逃さず、賢くサポートを受けるとよいでしょう。

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